京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號(hào) 京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問

Q:提問:京總好，向您請(qǐng)教一個(gè)個(gè)人納悶的現(xiàn)象：像通州，門頭溝這些地區(qū)，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手后過個(gè)兩三年后就會(huì)比周邊高好多，還有的說期房變現(xiàn)房至少就漲1萬。新房定價(jià)都是這個(gè)感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當(dāng)成完全不懂行情的小白忽悠你,開發(fā)商的日子越來越不好過,利潤(rùn)這么低,能多賣為何不多賣,好的盤應(yīng)該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個(gè)指標(biāo)就是有價(jià)，你要分清楚買進(jìn)價(jià)和賣出價(jià)，很多人會(huì)認(rèn)為某個(gè)開發(fā)商某個(gè)樓盤又調(diào)價(jià)了，但這統(tǒng)統(tǒng)都是你買進(jìn)的價(jià)格，是開發(fā)商賣給你的價(jià)格，

新房市場(chǎng)的成交價(jià)沒有任何參考意義,市場(chǎng)也不會(huì)承認(rèn)二級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià),只有三級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)才公平、可參考!三級(jí)市場(chǎng)是通過各種政策干預(yù),賣家與買家的長(zhǎng)期博弈最終形成的價(jià)格,大家都認(rèn).也就是真正意義的決戰(zhàn)是在三級(jí)市場(chǎng),也就是二手房存量房市場(chǎng)，就是說你真的在二手市場(chǎng)掛牌出售，第一賣出的價(jià)格是多少，第二成交周期要多長(zhǎng)，二手真的賣的時(shí)候，它跟周圍一手折價(jià)差是多少倍

這個(gè)折價(jià)率是很明顯的指標(biāo)。在一些比較差的板塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區(qū)域的房子買過來就是溢價(jià)，絕對(duì)不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京哥好，本人在京工作無房產(chǎn)，我個(gè)人落戶在海淀區(qū)單位集體戶口，娃也隨我落了海淀集體戶，2025年娃可憑集體戶對(duì)口上甘家口某中等偏上小學(xué)，愛人也在甘家口區(qū)域工作但戶口在外地，本人有SFSD資格，近期考慮生二孩，擬兩年內(nèi)完成。手里現(xiàn)有資金150W，家庭年收入約80W，在南方二線城市共有3套房產(chǎn)，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考慮在京購(gòu)房，有以下幾點(diǎn)疑問請(qǐng)京哥指點(diǎn)迷津，

一是是否應(yīng)等二孩落集體戶對(duì)口上學(xué)后再買房，還是近期直接買東西海學(xué)區(qū)房解決問題；二是北京房?jī)r(jià)未來漲幅如何，等二孩后再上車是否又迎來一波漲幅；三是南方二線城市房產(chǎn)是否應(yīng)全部售出置換北京房產(chǎn)，以及如何布局房產(chǎn)兼顧學(xué)區(qū)、自住和投資效率等方面的平衡。鑒于以上實(shí)際情況，有以下幾個(gè)方案可供京哥了解近期購(gòu)房心路：

方案一：等二孩出生落到集體戶口后（落戶后即可對(duì)應(yīng)入學(xué)）再買房，時(shí)間預(yù)計(jì)在2024年，屆時(shí)考慮買甘家口附近不帶學(xué)區(qū)屬性的房子（兼顧娃上學(xué)和自住，又不多付學(xué)區(qū)溢價(jià)），考慮購(gòu)入總價(jià)800至900，貸款300左右，擬處理二線城市一到兩套房產(chǎn)加手里資金作為首付，不知京哥對(duì)于甘家口附近此類樓盤有何推薦？

方案二：等二孩出生落集體戶后，預(yù)計(jì)在2024年買，從純投資的角度買朝青、奧森或望京等增值快的板塊，二線城市處理2套房產(chǎn)加手上資金購(gòu)買總價(jià)800至900的房子，或所有房產(chǎn)都出售加手上資金，考慮總價(jià)1200以內(nèi)的房產(chǎn)，貸款300左右；買入后換租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接購(gòu)買東西海的學(xué)區(qū)房，二孩出生后戶口直接落房子上，總價(jià)800至900的二居室（換租或自?。┗蚩們r(jià)1200以內(nèi)的三居室（自住），略傾向于買海淀甘家口區(qū)域的學(xué)區(qū)房，愛人上班近，兩個(gè)娃讀書也近。其他更好的方案也均可考慮，不知京總有何推薦？

方案四：現(xiàn)看中且能買到石景山中海寰宇天下天賦一層104平三居（帶40平下躍），總價(jià)約800W，24年8月交房。但娃在海淀上學(xué)無法自住，且二孩出生后戶口無法落海淀集體戶?？稍诟始铱诟浇儋I入一套40平左右的學(xué)區(qū)房，總價(jià)在400左右（全款付），作為二個(gè)孩子上學(xué)用。兩套房產(chǎn)購(gòu)入后，擬全部換租，在甘家口附近租套大一點(diǎn)兒的房子供一家人自住。以上幾種方案，或者還有更好的方案，還請(qǐng)京總指點(diǎn)迷津。

A:回答:您好;感謝信任!1、既然你們2025年可憑集體戶口上甘家口小學(xué);完全沒必要再投資學(xué)區(qū)房了;學(xué)區(qū)房就是綁架勒索型的附加價(jià)值;關(guān)于學(xué)區(qū)房投資,一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價(jià)值很稀缺可以考慮的,

這種盤如果學(xué)區(qū)有變化,不會(huì)瞬間轉(zhuǎn)移價(jià)值,安全系數(shù)相對(duì)高一些;學(xué)區(qū)房的漲勢(shì)很可觀,但下跌也比較嚴(yán)重,目前存在嚴(yán)重的溢價(jià),投資最穩(wěn)健的方式是回避學(xué)區(qū);學(xué)區(qū)房屬于高危投資品,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會(huì)隨時(shí)取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,

星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無關(guān).房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動(dòng),可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會(huì)實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬

2、建議你拋售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當(dāng)然不是虧本賣，慢慢出即可。從長(zhǎng)期看二線城市的流通性和金融屬性以及保值增值性不如北京，我在精華欄文章《08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策》已經(jīng)表明,樓市漲跌只關(guān)注是否印鈔,通貨膨脹不會(huì)同時(shí)并均勻增加所有商品的價(jià)格，只會(huì)永遠(yuǎn)一波一波地改變商品物價(jià),房地產(chǎn)最先上漲。

我們改變不了現(xiàn)有的貨幣制度，利用一切渠道和資源貸款去購(gòu)買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，買那些能跑贏通脹的房產(chǎn)，就是最有效的“搶錢”方式，否則我們只能一次次被搶;長(zhǎng)遠(yuǎn)看核心地段的優(yōu)質(zhì)盤會(huì)一直漲,只要貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲沒有盡頭;

對(duì)于你的情況，應(yīng)該集中資源布局本地優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),什么情況下適合外地投資,第一:本地剛需自住已經(jīng)全部解決,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能夠基本滿足醫(yī)療、上學(xué)、交通等,第二:本地已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級(jí)別城市分散風(fēng)險(xiǎn),第三:本地房票、貸票已經(jīng)用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;

3、純投資朝青、望京、奧森都可,主要看資金量,中海天賦的優(yōu)勢(shì)是在整個(gè)石景山算是品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)盤了,戶型做的也很好,基本沒有任何瑕疵,未來這個(gè)盤在整個(gè)區(qū)域有一定的稀缺性,自住的話很不錯(cuò),從投資的角度上講,石景山自從唯一的首鋼搬遷后整個(gè)區(qū)域就缺乏產(chǎn)業(yè)支撐了,顯得十分冷清，表現(xiàn)出來的結(jié)果就是產(chǎn)業(yè)匱乏,導(dǎo)致整個(gè)區(qū)購(gòu)買力相對(duì)較弱,

房?jī)r(jià)之所以有支撐是處于海淀和西城的主要溢出區(qū)域;石景山雖然是向高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,但由于豐臺(tái)加了一個(gè)麗澤,所以高科技產(chǎn)業(yè)會(huì)被麗澤吸收;如果未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗的話，最終的定位可能會(huì)向門頭溝看齊.中海這個(gè)盤的價(jià)格不算便宜了,短期存在一定的溢價(jià),石景山成交量最多的一個(gè)商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處于石景山的東大門,緊靠海淀,可以優(yōu)先承接西城和海淀的剛需購(gòu)買群體,整個(gè)商圈配套比較成熟,

魯谷一直在截留整個(gè)石景山西部的客群;這個(gè)商圈成交量最大的2個(gè)樓盤,遠(yuǎn)洋山水、京漢旭城;遠(yuǎn)洋山水目前的在售均價(jià)是68000一平米,京漢旭城在售的均價(jià)是64000一平米,魯谷商圈的品質(zhì)樓盤遠(yuǎn)洋沁山水在售均價(jià)是91000一平米,未來中海寰宇天下的行情主要還是來自海淀和西城,有一份客群如果接受不了遠(yuǎn)洋沁山水的價(jià)格和遠(yuǎn)洋山水的品質(zhì),可能會(huì)犧牲距離選擇次級(jí)的品質(zhì)盤.因此天賦這個(gè)盤有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),但短期存在溢價(jià),行情可能不會(huì)太好,

行情指的是買進(jìn)價(jià)和賣出價(jià)，買進(jìn)的價(jià)格是開發(fā)商賣給我們的價(jià)格，真正意義上的決戰(zhàn)是二手房市場(chǎng)，就是說我們?nèi)绻娴陌堰@套房子在二手市場(chǎng)掛牌出售，第一賣出的價(jià)格是多少，第二成交周期要多長(zhǎng)，適合做長(zhǎng)線投資長(zhǎng)持,畢竟樓盤的品質(zhì)還不錯(cuò),短期的話站崗的可能性比較大,建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章;08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策、81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

Q:提問:京總，又需要您的建議，感謝！目前自住的增光佳苑南向150平大兩居，有必要賣掉北五環(huán)溪城家園（大約能賣450萬）置換同小區(qū)南北;通透162平高層三居嗎？（戶型圖見下圖）

原本的房子住的還是很舒服的，只是少了一間老人房，未來可能有些不便，但是置換大約要添600zd，過程也比較折騰。中介強(qiáng)調(diào)南北通透同等價(jià)位在周邊的稀缺性，而且未來升值肯定強(qiáng)于兩居。需要您的點(diǎn)撥！感謝萬分！

A:回答:您好,增光現(xiàn)在的均價(jià)10萬出頭,個(gè)別房源10萬以下,這個(gè)盤17年最高點(diǎn)是10萬出頭,從317后一直回調(diào),18年春節(jié)后漲過一波,后又下調(diào),去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢(shì)

中介不懂投資，甚至和投資沒有任何關(guān)聯(lián);就好比銀行做柜臺(tái)的，完全不懂金融。我沒見過一個(gè)優(yōu)秀的中介，同時(shí)也是優(yōu)秀的投資客,他關(guān)注的只是這個(gè)小區(qū),面很窄,而房產(chǎn)投資講究的是效率優(yōu)先原則;中介打磨的是交易環(huán)節(jié),他做的所有事情，都是為了促成交易，只要交易他們才有傭金,而不是預(yù)測(cè)漲跌。

只有投資客關(guān)心的才是價(jià)格,自己拿錢押在上面，才會(huì)關(guān)心漲跌;置換摩擦換成極高,這個(gè)盤沒有好到付出這么大的成本,從利益角度出發(fā),如果缺少老人房,在同一小區(qū)租一套也可;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問!

Q:提問:京總好，本人在西山林語有套89平小三居，價(jià)值600左右，想置換自主兼投資，現(xiàn)在看的幸福里潤(rùn)園新盤，感覺居住環(huán)境還不錯(cuò)，1000內(nèi)，但小孩6年后該上小學(xué)，現(xiàn)在是不是就開始還要考慮學(xué)區(qū)還是等兩年再說？目前總預(yù)算1000-1200左右，自己剛開始做小生意，目前年收入大概200左右，居住在海淀北部，區(qū)域還是想考慮海淀的，有什么建議嗎？

A:回答:您好，感謝信任！1、保利西山林語雖然位置上比較偏，但因價(jià)格低居住品質(zhì)不錯(cuò)所以流通性很好，屬于海淀北部的熱門剛需，漲幅比較一般。如果要置換幸福里可能兌現(xiàn)周期還是要久一些，海北屬于概念性的區(qū)域，雖然有規(guī)劃利好，但落地需要一些時(shí)間，目前這個(gè)區(qū)域的新房?jī)r(jià)格不低，中短期可能會(huì)處于有價(jià)無市的行情。當(dāng)下置換的邏輯是今天持有的盤多年不漲，或者漲幅低于市場(chǎng)平均水平的情況下往優(yōu)質(zhì)商圈換，你們的收入還可，首要考慮的應(yīng)該是讓自己的不動(dòng)產(chǎn)增值，最起碼不能低于市場(chǎng)平均值，如果要換幸福里從效率原則不如不動(dòng)。

2、你們6年后才需要學(xué)區(qū)，現(xiàn)在完全沒必要買入，學(xué)區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會(huì)隨時(shí)取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無關(guān).房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動(dòng),可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會(huì)實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存，比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健，6年后在按照當(dāng)?shù)卣咭筇崆奥鋺艏纯?/p>

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以上問答來自公眾號(hào)|京房會(huì)關(guān)注公眾號(hào)|京房會(huì)加入“知識(shí)星球”可進(jìn)行提問,有問必答

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01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策

03#北京樓市價(jià)值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉(cāng)，賣空雜盤，只留霸盤

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11#北京七個(gè)行政區(qū)邊緣的房?jī)r(jià)預(yù)警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D

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14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動(dòng)癥

15#望京139個(gè)盤，穩(wěn)健增長(zhǎng)的只有39個(gè)

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81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

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83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺(tái)跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

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